Catasto – Lo stock immobiliare e gli effetti sulle entrate comunali
Lo scorso 26 luglio l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la sintesi completa della decima edizione delle “Statistiche Catastali” relative all’entità ed alle caratteristiche delle unità immobiliari, così come raccolte e conosciute dagli Uffici del Catasto, suddivise per Provincia e per Capoluogo di Provincia alla data del 31 dicembre 2015.
I dati riferibili alle Province, nel loro insieme, descrivono la situazione nazionale e riguardano 73,9 milioni di beni, mentre le informazioni catastali dei Capoluoghi di Provincia sono un estratto dell’intero e fotografano lo stock immobiliare del Comune capoluogo.
Tra le informazioni pubblicate, i dati che hanno avuto maggiore risonanza sui principali quotidiani economici sono quelli che vedono, da un lato, la diminuzione del numero dei fabbricati con caratteristiche di lusso (sia in numero assoluto e sia in rapporto all’incremento dello stock immobiliare) e, dall’altro, l’aumento del numero dei ruderi con la crescita delle U.I.U. di categoria F/2, F/3 ed F/4. Entrambi i fatti sono, per i Comuni, fonte di preoccupazione per la loro incidenza diretta sulle entrate tributarie. Una ulteriore fonte di inquietudine potrebbe esserlo anche la vicenda dei cosiddetti imbullonati i cui effetti non sono ancora ben stati delineati.
La crescita delle unità immobiliari denunciate nella categoria F/2 (edifici collabenti) è spiegata, sui quotidiani, come la diretta conseguenza della crisi economica che ha portato alla difficoltà ad eseguire opere di manutenzione negli edifici con conseguente decadimento delle condizioni degli stabili. Ciò avrebbe permesso ai proprietari di effettuare una nuova variazione catastale denunciando l’edificio nella categoria F/2 con conseguente esonero dall’imposta IMU/TASI. La condizione dell’immobile collabente, sempre stando a quanto riportato su alcuni giornali, è addirittura “cercata” in modo scientifico con la demolizione di parti strutturali dell’edificio (copertura) il tutto, con l’obiettivo di non pagare le imposte locali.
Dal punto di vista della normativa catastale è definito come immobile classificabile nella categoria “F/2” (categoria istituita per soli fini inventariali) l’edificio il cui stato di degrado è tale da compromettere permanentemente la sua utilizzazione, con una condizione che lo rende totalmente inutilizzabile.
Occorre tuttavia considerare che ai fini catastali, gli immobili, sono censiti in base alla condizione dell’ordinarietà e quindi a prescindere dallo stato, più o meno buono, della loro manutenzione. La verifica puntuale dell’esistenza delle condizioni previste dalla normativa catastale potrebbe quindi portare a rivedere numerosi classamenti nella categoria F/2 con un recupero a tassazione di immobili erroneamente (o furbescamente) classificati come collabenti. Tra l’altro la normativa tributaria prevede uno specifico trattamento per gli immobili inagibili senza modifica (impropria) della categoria catastale.
FABIO LISI
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