Catasto: “A volte ritorna”.
“Il diffuso grado di iniquità degli attuali valori imponibili immobiliari, causato dalla obsolescenza dei classamenti e dalla evoluzione dei territori, è tra le principali ragioni per realizzare in Italia un nuovo Sistema Estimativo del Catasto Fabbricati in grado di determinare ed aggiornare sia i valori che le rendite degli immobili, in base a rilevazioni costanti ed affidabili delle transazioni del mercato immobiliare.”
Inizia con queste parole l’introduzione del Dott. Andrea Ferri al rapporto intitolato “La riforma del catasto. Appunti per la fattibilità” realizzato in collaborazione tra l’IFEL – Dipartimento Finanza Locale e il Cresme Consulting pubblicato lo scorso 11 ottobre.
Attribuire l’iniquità del catasto all’obsolescenza dei classamenti ed dall’evoluzione dei territori è, un punto di vista, limitato e riduttivo del problema.
Il catasto è iniquo perché ‘molti’ non hanno attuato i controlli del territorio che la legge ha imposto con varie norme come ad esempio: art.3, co. 58 legge 662/1996; co. 336 finanziaria 2005; fabbricati fantasma; fabbricati ex rurali; Modello Unico Dell’Edilizia Legge 80/2006, etc.
E’ oltretutto clamoroso che ancora molti immobili non siano presenti al Catasto Fabbricati visto che la stessa Legge prevede la non commerciabilità dei beni se non correttamente dichiarati al Catasto e regolarmente rappresentati nelle planimetrie catastali.
Tra le principali anomalie ed incongruenze che si possono segnalare ci sono: fabbricati non dichiarati al Catasto; fabbricati dichiarati in categorie improprie (categorie F2-F3-F4); pertinenze quali piscine e corti dei fabbricati non dichiarati; beni comuni censibili e non censibili utilizzati per eludere parte della rendita e della superfice dalla tassazione erariale e tributaria; unità immobiliari classificate in categorie non congrue; utilizzo improprio dell’agevolazione per i fabbricati rurali.
Le anomalie non riguardano solamente i fabbricati residenziali ma coinvolgono anche i fabbricati costruiti per le specifiche esigenze delle attività economiche. I risultati dei primi rimborsi IMU/TASI per la riduzione della rendita catastale in conseguenza della sottrazione del valore degli imbullonati, che il Ministero degli Interni ha pubblicato ai primi di agosto, dimostrano in modo inequivocabile come per moltissimi fabbricati della categoria D le rendite catastali con validità fino al 31 dicembre 2015 sono da considerarsi incongruenti. Il fatto che non siano state eseguite variazioni catastali, per queste tipologie di fabbricati speciali, è la diretta conferma che la rendita al 31 dicembre 2015 non era correttamente determinata in base alla normativa catastale vigente. Tale condizione ha permesso una tassazione tributaria decisamente inferiore al normale con una compensazione di questa minore entrata a carico di tutte le altre unità immobiliari (alcuni hanno pagato meno altri hanno pagato di più). 
Non esiste quindi solamente un problema del corretto classamento ma, per avere un catasto veramente equo, è necessario un importante riordino delle informazioni e delle caratteristiche dei beni finalizzato ad applicare in modo equo i futuri parametri di determinazione della rendita e dei valori.
Il controllo del territorio, a cui i Comuni possono dare un importante contributo, permette di intervenire sui classamenti del passato oltre a rappresentare un deterrente per i comportamenti e per i classamenti del futuro, da orientare verso una vera equità prima della presentazione della pratica di denuncia al Catasto. I sistemi ed i modelli di Banche Dati che i Comuni possono adottare, per il controllo e la gestione del territorio, sono una concreta risposta al problema della scarsa equità del catasto.
FABIO LISI
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