Interventi Edilizi in area agricola è da considerarsi area edificabile
Di recente sul tema della edificabilità o meno ,ai fini ICI/IMU, dei terreni agricoli sui quali sono in corso lavori di edificazione vi è stato un pronunciamento della Corte di Cassazione con la sentenza del 28.12.2016 n.27096.
Il fatto “la controversia concerne l’impugnazione da parte di una società contribuente, degli avvisi d’accertamento dell’ICI per degli anni dal 2001 al 2005 afferente un’area oggetto d’edificazione di un fabbricato residenziale – rurale a servizio del fondo agricolo di proprietà della predetta società e condotto in affitto da un’azienda agricola. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva le ragioni del contribuente e la Commissione Tributaria Regionale rigettava l’appello del Comune e confermava la sentenza di primo grado. Avverso a quest’ultima sentenza, il Comune ha proposto ricorso in Cassazione sulla base di 2 motivi:
- Il Comune denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, del d.lgs.n.504/92 ,art.2 art.5, comma 6 in quanto, nonostante l’eventuale natura agricola del terreno, ai sensi delle norme, in caso di utilizzo a fini edificatori di un’area, questa deve considerarsi fabbricabile, anche in deroga a quanto stabilito dal d.lgs.n.504/92 art.2.
La Corte ritiene fondato il motivo richiamando la giurisprudenza in tema di ICI che afferma, in caso di utilizzo edificatorio di un’area, la base imponibile è costituita dal valore dell’area utilizzata a tale scopo, trovando applicazione il d.lgs.n.504/92 art.5 comma 6 in quanto il meccanismo impositivo individuato dal legislatore non considera ai fini ICI il fabbricato in corso di ristrutturazione bensì l’area su cui la stessa insiste, che per tale motivo ridiventa fabbricabile, fino a quando la ristrutturazione dell’immobile non sia stato completato (Cass,n,10082/2014). Per tale ragione, la ratio legis, milita nel senso che laddove il terreno agricolo sia distolto dall’esercizio dell’attività di cui all’art.2135c.c., poiché su di esso sono in corso opere di costruzione, demolizione, ricostruzione o esecuzione di lavori di recupero edilizio, la base imponibile ai fini ICI non potrà più essere calcolata ai sensi del d.lgs.n.504/92,art.5, comma 7, ma ai sensi del medesimo art.5, comma 6, come area fabbricabile, proprio per il venir meno della ragione agevolativa della norma agricola del terreno, connessa con i rischi inerenti all’esercizio di tale attività. - Il secondo motivo è rappresentato dalla censura. Il Comune ricorrente denuncia il vizio di omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto i giudici d’appello, avrebbero ritenuto apoditticamente, senza alcuna motivazione plausibile, che il fabbricato in corso di costruzione, una volta ultimato sarebbe stato assoggettato ad ICI sulla base della rendita dominicale del terreno agricolo su cui insisteva, riconoscendogli, quindi, quei requisiti di ruralità, di cui al Decreto Legge n. 557 del 1993, articolo 9, comma 3 bis convertito nella L. n. 133 del 1994 e successive modificazioni prima ancora che lo stesso fosse ultimato, ed in presenza delle difformità evidenziate del medesimo immobile in corso di costruzione, rispetto a quello oggetto di concessione.
Anche tale censura si evidenzia fondata, non avendo i giudici d’appello preso alcuna posizione su tutta la documentazione attestante la difformità dell’immobile rispetto alla concessione rilasciata dal Comune di Bassano del Grappa e alla luce del fatto che la società proprietaria dei terreni, non esercitava sugli stessi alcuna attività agricola mentre l’azienda agricola affittuaria aveva iniziato a condurre i terreni in locazione in virtù di contratto d’affitto stipulato solo in data 11.11.2005 (deduzioni contenute alla p. 22 del ricorso e non contrastate dalla contribuente); infatti, su tale punto, la CTR ha affermato:…la Commissione ritiene il ricorso iniziale fondato e non condivisibili le argomentazioni dell’appellante a partire dalla carenza di motivazione della sentenza di primo grado, considerato che i giudici, seppur sinteticamente, hanno poggiato le proprie valutazioni sulla applicazione del citato Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articolo 5, comma 6“
Il ricorso principale merita, pertanto, accoglimento, con annullamento sul punto della sentenza impugnata. I contro ricorrenti hanno riproposto, con ricorso incidentale condizionato, sia la questione della mancata applicazione dell’istituto della continuazione e, quindi, del cumulo giuridico, relativamente a più violazioni della stessa norma di legge con un’unica condotta, sia della mancata considerazione di quanto, comunque, versato, a titolo d’ICI per le annate in contestazione. Trova applicazione al riguardo il principio giurisprudenziale secondo cui per le domande o eccezioni non esaminate non è ammissibile neppure il ricorso incidentale condizionato, in quanto sul punto non è stata pronunciata alcuna decisione, sicché l’eventuale accoglimento del ricorso principale comporta pur sempre la possibilità di riesame nel giudizio di rinvio di dette domande o eccezioni.
La presente vicenda non solo può essere sussunta sotto la fattispecie normativa astratta appena richiamata, ma si arricchisce della peculiarità, evidenziata dalla documentazione allegata dalle parti al fascicolo del presente giudizio, secondo la quale la costruzione erigenda (negli anni in contestazione) non è risultata conforme al progetto originario che la individuava come fabbricato rurale, in virtù della denuncia di difformità e la conseguente domanda di permesso di costruire in sanatoria richiesta dalla società contribuente, per il quale l’utilizzo edificatorio dell’area si era realizzato a fini, almeno in parte, residenziali (vedi, quanto dedotto e allegato dal comune ricorrente e non contrastato dalla società contribuente). Infatti, gli avvisi d’accertamento oggetto d’impugnazione fondano il presupposto della ripresa a tassazione proprio sul presupposto della non conformità della costruzione in itinere con quanto oggetto di concessione (vedi avvisi d’accertamento, riportati per stralcio alla pagina 18 del ricorso e allegati sub 3 del fascicolo di parte ricorrente). Era, in buona sostanza, onere della società contribuente documentare che i requisiti di ruralità dell’immobile, nonostante l’autodichiarata difformità, non fossero andati perduti. Pertanto, la Corte in accoglimento del ricorso, ha stabilito che la sentenza va cassata e rinviata nuovamente alla Commissione tributaria regionale.
In conclusione il ragionamento svolto dalla Corte in riguardo alla edificabilità dei suoli interessati da interventi edilizi assume una importanza fondamentale per l’attività d’accertamento dei Comuni (può essere applicato all’IMU e alla TASI), che si sviluppa in due direzioni:
- Possibilità di svolgere attività di accertamento e recupero con aumento dei costi e in alcuni casi un contenzioso con il Cittadino;
- Possibilità di svolgere attività di dialogo e di informazione con il Cittadino in modo che possa attivare l’istituto del Ravvedimento operoso, cioè un’attività di prevenzione all’evasione al fine di costruire un rapporto di fiducia tra il Comune ed il Cittadino.
Oggi l’opzione del dialogo e l’attivazione dell’istituto del ravvedimento operoso può essere facilmente attuata mediante un modello ingegnerizzato della gestione dei tributi e del territorio, progetto ideato dalla società Car-Tech. Attraverso il Portale per il Cittadino presente all’interno del modulo COD.Com Fiscalità Locale Partecipata che permette di gestire in modo diretto con l’uso di nuove regole e tecnologie le entrate tributarie comunali coinvolgendo e centralizzando il ruolo del Cittadino.
Giancarlo Zeccherini
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