Le Aree Edificabili incluse nel PSC sono tassabili ai fini ICI/IMU
La quinta sezione della suprema Corte di Cassazione con la decisione n.2109 del 27.01.2017 afferma che un’area deve considerarsi edificabile per il solo fatto che l’edificabilità è prevista dal piano strutturale comunale (PSC) e quindi sottoposto a stima secondo il valore venale di mercato anche in assenza di adozione del piano operativo comunale (POC) e di uno strumento particolareggiato attuativo (PUA) l’area sarà soggetto all’imposta ICI /IMU.
Il fatto è il seguente:
I contribuenti impugnavano gli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2004 al 2008 emessi dal Comune sostenendo di essere proprietari di un terreno che era ricompreso nel piano regolatore generale (PRG) fino all’anno 2003, fra i terreni agricoli. Nell’anno 2004 il nuovo piano strutturale comunale (PSC) adottato dal Comune in ottemperanza della legge regionale 2000/20 della Emilia Romagna, aveva ricompreso il terreno nell’ambito destinato a nuovi insediamenti residenziali ma non era stato adottato, con riguardo ad esso, il piano operativo comunale di talche’ il fondo non poteva essere considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria e l’Ici andava calcolata sul valore agricolo.
La commissione tributaria provinciale di Parma accoglieva il ricorso con sentenza che era confermata dalla commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna, sul rilievo che l’area di che trattasi non era utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico del Comune in quanto la Legge Regionale Emilia-Romagna 24 marzo 2000 n. 20, prevedeva che il piano strutturale comunale, inteso quale strumento di pianificazione urbanistica generale da adottarsi dai Comuni per delineare le scelte strategiche di assetto e sviluppo, non attribuiva la potenza edificatoria alle aree né conferiva alle stesse una possibilità edificatoria subordinata all’approvazione della piano operativo comunale. Solo il piano operativo comunale regolava la reale fattibilità di trasformazione del territorio ed era assimilabile ai piani attuativi previsti dalla normativa statale. Ne derivava che il procedimento da cui scaturiva il maggior valore non poteva essere riferito al piano strutturale comunale, che non aveva efficacia in tal senso, ma al piano operativo comunale.
Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione il Comune affidato a 3 motivi illustrati con memoria. Si sono costituite in giudizio i contribuenti con controricorso pure illustrato con memoria.
Il ricorrente con il primo motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione alla Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 6 luglio 2009, n. 6, articolo 29, alla Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 24 marzo 2000, n. 20, articolo 28, alla L. 27 luglio 2000, n. 212, articolo 1, comma 2, e articolo 3, comma 1, all’articolo 11 disp. gen. Sostiene il ricorrente che la CTR ha errato nel ritenere applicabile la Legge Regionale n. 20 del 2000, articolo 28 nella versione risultante dalle modifiche apportate dalla Legge Regionale 6 luglio 2009, n. 6, entrata in vigore nel luglio del 2009, in quanto trattasi di norma non applicabile alla fattispecie di che trattasi perché non retroattiva e non avente natura di interpretazione autentica.
Con il secondo motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione al Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articoli 2 e 5, al Decreto Legge n. 223 del 2006, articolo 6 convertito dalla L. n. 248 del 2006, alla Legge Regionale dell’Emilia-Romagna n. 6 del 2009, articolo 29, alla Legge Regionale dell’Emilia-Romagna n. 20 del 2000, articolo 29. Sostiene il ricorrente che, quand’anche si ritenesse applicabile la Legge Regionale n. 20 del 2000, articolo 28 nella sua nuova formulazione, in ogni caso la decisione della CTR sarebbe errata siccome il Decreto Legislativo n. 504 del 1992, articolo 2 recita che per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi e la definizione di aree fabbricabili deve essere poi integrata con l’interpretazione autentica contenuta nel Decreto Legge n. 223 del 2006, articolo 23 a norma del quale un’area é da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ne deriva che, essendo i terreni di che trattasi inseriti nel piano strutturale comunale, per questo erano da considerarsi fabbricabili, sebbene in relazione ad essi non fosse stato adottato il piano operativo comunale.
Con il terzo motivo deduce omessa o insufficiente motivazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per non aver la CTR motivato in ordine alla ritenuta applicazione retroattiva della Legge Regionale n. 6 del 2009, articolo 29 che ha modificato la Legge Regionale n. 20 del 2000, articolo 28.
L’edificabilità del terreno ai fini della determinazione del suo valore venale non può – una volta riconosciuta tale edificabilità da uno strumento urbanistico generale – ritenersi inficiata dalla (eventuale) mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, atteso l’indirizzo giurisprudenziale di conformità incentrato sul Decreto Legge n. 223 del 2006, articolo 36, comma 2 convertito dalla L. n. 248 del 2006 (richiamato anche nella sentenza impugnata) secondo il quale “in tema di Ici, a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Legge 30 settembre 2005, n. 203, articolo 11-quaterdecies, comma 16, convertito, con modificazioni, dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248, e del Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223, articolo 36, comma 2, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l’interpretazione autentica del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, articolo 2, comma 1, lettera b), l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi” (Cass. n. 21156/2016; Cass. n. 11182/2014; Cass. n. 15792/2012 ed altre).
Si tratta di orientamento che recepisce quanto stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 25506/06, la quale ha osservato che: “L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi del Decreto Legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, articolo 59, comma 1, lett. f)” l’inapplicabilita’ del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualita’ delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”.
Nel caso di specie é dunque dirimente osservare come il terreno dovesse considerarsi edificabile, e dunque sottoponibile a stima secondo il valore venale di mercato Decreto Legislativo n. 504 del 1992, ex articolo 5, comma 5 quand’anche in assenza di adozione di uno strumento particolareggiato attuativo, per il solo fatto che l’edificabilità di esso era prevista dal piano strutturale comunale. Ed a nulla rileva il fatto che la potestà edificatoria potesse conseguire unicamente dall’inclusione del terreno nel successivo piano operativo comunale, trattandosi di strumento urbanistico che incide sul mero ius edificandi laddove la natura edificabile del terreno consegue all’approvazione dello strumento generale di pianificazione.
La Corte accoglie il ricorso del Comune cassa l’impugnata decisione e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale che adeguandosi ai principi contenuti nella sentenza deciderà nel merito. Dalla sentenza emerge un principio estremamente chiaro, infatti nel caso di specie il terreno deve considerarsi edificabile e quindi sottoponibile a stima secondo il valore venale di mercato anche in assenza di adozione del piano operativo comunale (POC) e dello strumento particolareggiato attuativo (PUA) perché è sufficiente che l’edificabilità sia prevista dal piano strutturale comunale (PSC). Inoltre, c’è la necessità da parte delle Amministrazioni Comunali di attivare una corretta e attenta pianificazione urbanistica perché tale pianificazione avrà ripercussioni sulla politica fiscale e tributaria dei propri cittadini.
Giancarlo Zeccherini
 |