Unità immobiliari fatiscenti, accatastate senza rendita non pagano né ICI né IMU
Il Dm 28/1998 prevede l’accatastamento in categoria F/2 dei fabbricati “Unità collabenti” riguarda quelle unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite parzialmente, con il tetto crollato.
La Corte di Cassazione nella sentenza del 19.07.2017 n.17815 afferma come primo principio: i fabbricati accatastati in categoria F/2 che si trovano in stato di degrado tale da comportare l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio ed è per tale ragione che questi sono iscritti senza una rendita catastale; il presupposto dell’ICI/IMU è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ed il fabbricato collabente non cessa di essere “fabbricato” solo perché privo di rendita. Lo stato di collabenza e improduttività di reddito non fa venir meno in capo all’immobile la tipologia normativa di “fabbricato”; la mancata imposizione si giustifica non già per assenza di presupposto ma per assenza di base imponibile.
Secondo principio: la mancata imposizione ICI/IMU del fabbricato collabente non può essere recuperata dall’amministrazione prendendo a riferimento la base imponibile costituita al valore venale dell’area sulla quale esso insiste, posto che la legge prevede l’imposizione ICI/IMU dell’area edificabile, non anche di quella già edificabile.
Sono conclusioni che sembrano contrarie ai più basilari principi in tema di capacità contributiva. In particolare nel richiamare la definizione di fabbricato adottata dalla normativa ICI, l’art.2 del d.lgs. 504/1992 definisce come fabbricato “l’unità immobiliare “ iscritta nel catasto edilizio urbano e il successivo art.5 precisa che la base imponibile è determinata considerando la rendita iscritta al catasto. Quindi si presume che l’iscrizione al catasto avvenga con rendita, infatti per quelli sprovvisti è previsto un criterio di determinazione diverso della base imponibile.
Il fabbricato collabente non può considerarsi come “fabbricato” ICI/IMU, non solo perché non ha una sua capacità reddituale ma anche perché la categoria F individua una categoria fittizia e l’iscrizione è attuata ai soli fini della loro identificazione. D’altro canto, anche la recente sentenza della Cassazione n.11694 del 11.05.2017 ha ritenuto assoggettabile come area fabbricabile il “fabbricato” in corso di costruzione, accatastato in F/3, senza rendita. Il contrasto interpretativo tra le due sentenze è evidente. Neanche la tesi che non si possa considerare l’area fabbricabile sottostante non appare convincente, in quanto, in realtà la previsione di recupero edilizio prevista nello strumento urbanistico è sufficiente a considerare l’oggetto imponibile come area, essendo che il fabbricato collabente non è soggetto di autonoma imposizione, al pari del fabbricato in corso di costruzione.
Si può desumere dalla lettura del pronunciamento della Cassazione che in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento da parte dell’Ente Locale.
Dott. Giancarlo Zeccherini
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