Il Conduttore è obbligato al pagamento IMU fino a fine contratto
La Commissione tributaria regionale di Milano, sezione XVI, con la sentenza 1194 del 20 marzo 2018, ha affermato che a differenza della TASI, il cui presupposto per l’imposizione fiscale è dato anche dalla detenzione dell’immobile, per l’IMU il pagamento si rileva solo con il possesso qualificato dell’immobile.
Fatto e diritto:
La controversia traeva origine dalla notificazione dell’avviso di accertamento per IMU 2013, a seguito del quale il Comune contestava alla banca l’omessa denuncia e omesso pagamento dell’imposta per il 2013, la banca concedeva in locazione finanziaria un complesso immobiliare ad una società che successivamente è stata dichiarala fallita. Nelle more, la ditta utilizzatrice si era resa inadempiente del pagamento dei canoni concordati e, in data 24 gennaio 2013, la concedente si era avvalsa della clausola risolutiva espressa, contenuta nel contratto sottoscritto che, per via della operatività della detta clausola, si era risolto in via anticipata. Tuttavia, il complesso immobiliare non rientrava nella disponibilità dell’appellante poiché attratto alla procedura fallimentare della utilizzatrice.
Un giudizio civile veniva intentato dalla concedente presentando apposita domanda di rivendica cosicché, in data 22 ottobre 2014, il complesso rientrava nella disponibilità della appellante. Da queste circostanze la società riteneva di non essere soggetto passivo IMU per il 2013. Il Comune, dal canto suo, notificava alla Banca l’atto impugnato chiedendo il versamento di € 66.690,00, oltre alla comminazione di una sanzione pari ai 200% del tributo preteso. La sentenza appellata, in sintesi, annullava la sanzione irrogata ma sanciva la debenza del tributo per via della sovra-ordinazione della Legge, ovvero il D. Lgs. n. 23 del 2011, art. 8, rispetto alle istruzioni ministeriali D.M. del 320 ottobre 2012.
La società faceva propri i pronunciamenti giurisprudenziali che chiarivano come, in ipotesi di contratto di leasing risolto in anticipo e senza rilascio immediato del bene, la banca concedente tornava a essere soggetto passivo IMU solo alla data di riconsegna del bene; inoltre citava a copiose pronunce conformi alcune delle quali davano rilevanza anche alle istruzioni ministeriali. Sulla contestata negligenza addebitala alla banca dal Comune la parte produceva un elenco cronologico delle operazioni poste in essere ai fini di dare contezza del proprio agire tempestivo e snello per riappropriarsi del bene attratto alla procedura concorsuale della utilizzatrice del complesso.
La società eccepiva l’illegittimità della sentenza per aver erroneamente interpretato l’art. 9, co. 1, ultimo periodo del D.Lgs. n. 23 del 2011, in relazione al contratto di leasing, disquisiva sulla natura del contratto de quo oltre alla soggettività passiva IMU che, lo si ricorda, ai sensi dell’art. 9 co. 1, soggetto passivo IMU è il locatario a decorrere dalla data della stipula per tutta la durata del contratto. Sulla portata applicativa della disposizione testé citata soccorrono le istruzioni ministeriali sopra citate le quali sanciscono, a dire dell’appellante, che la soggettività passiva IMU della banca sorgeva solo allorquando, la stessa, sia rientrata effettivamente in possesso del bene, ovvero, alla data di consegna e non alla data di formale risoluzione del contratto. Altresì eccepiva l’illegittimità della sentenza per aver la stessa sancito la soggettività passiva della banca stante la mancata restituzione dell’immobile. A sostegno di tale asserzione si rifaceva alla previsione dell’art. 13, comma 12-ter del D.L. n. 201 del 2011 che imponeva la presentazione della dichiarazione dei soggetti passivi IMU nel termine “mobile” di 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio. Il Comune depositava proprio atto di controdeduzioni. In particolare, si doleva della inerzia della banca affermando che, se quest’ultima si fosse mossa tempestivamente, l’immobile in questione, sarebbe rientrato nella sfera della concedente ben prima del fallimento della utilizzatrice. Ancora su cale contestazione insisteva affermando che il fallimento era disposto sin dal 28 aprile 2014 a consegnare l’immobile ma che la banca ha accettato tale riconsegna solo in data 22 ottobre 2014.
Dunque, l’utilizzatore non pagava sin dal maggio 2012 e la banca accettava la riconsegna solo nell’ottobre 2014, configurando cosi un’inerzia non giustificabile. Ancora evidenziava come la risoluzione del contratto (23 gennaio 2013) era avvenuta ben prima la dichiarazione di fallimento (25 giugno 2013) e che, quindi, non rilevava il subentro della procedura evidenziava la legittimità della sentenza che aveva giustamente applicato la Legge ai fini della quale, non contava la mera detenzione ma solo il fatto di essere proprietario o titolare di un diritto reale. Il Comune muoveva una serie di considerazioni circa gli effetti della durata del contratto in contrapposizione con gli effetti della cessazione del contratto, leggi riconsegna del bene.
La riconsegna fa parte degli aspetti ultra contrattuali del contratto, ovvero, la stessa, è un effetto che non discende dal contratto bensì dalla cessazione della durata del contratto. Infatti, quando cessa il contratto soggetto passivo ridiventa il proprietario. Sulla valenza delle considerazioni che precedono ai fini TASI il Comune chiariva come presupposto per la TASI era la detenzione o il possesso, mentre presupposto d’imposta per l’IMU era il solo possesso. Da qui non era possibile rifarsi, come l’appellante aveva fatto, alle disposizioni in materia di TASI che differiscono sensibilmente dalle disposizioni in materia di IMU. Il Collegio giudicante respinge l’appello alla stregua delle seguenti motivazioni ed argomentazioni: affermando che dopo la risoluzione del contratto, soggetto passivo è il proprietario; a maggior ragione e ancor più chiara è la questione se si considera l’intervenuto fallimento del conduttore, dichiarato il 25 giugno 2013 . Dalla lettura della norma si deduce che la soggettività passiva IMU è limitata alla “durato del contratto” che è cosa ben diversa rispetto alla mera riconsegna del bene. Una volta avvenuta la risoluzione, il contratto esaurisce i suoi effetti, appunto contrattuali. La riconsegna fa parte degli aspetti ultra-contrattuali, cioè è un effetto che non discende dal contratto, bensì dalla cessazione della durata del contratto. Il legislatore ha sancito esplicitamente che solo fino alla “durata del contratto” è soggetto passivo il locatario, una volta cessata la durata il locatario non riveste il ruolo di soggetto passivo. La materiale consegna dell’immobile non è un effetto della durata del contratto, bensì della cessazione della durata del contratto.
In concreto, è il titolo (cioè il contratto stipulato) che determina la soggettività passiva del locatario finanziario e non certo la disponibilità del bene. Ebbene, la mancata riconsegna del bene non incide sulla durata del rapporto che, per effetto della clausola risolutiva espressa si è risolto ed ha pertanto avuto fine. La ritardata riconsegna del bene non determina una prosecuzione del rapporto contrattuale che è cessato all’atto della manifestazione della volontà di risolverlo per effetto della clausola contrattuale. Questo Giudice d’appello afferma che con la risoluzione del contratto di leasing si determini la soggettività passiva IMU in capo alla società di leasing anche se la stessa non ha ancora acquisito la disponibilità materiale del bene. Prova ne è che l’art. 9 del decreto legislativo più volte sopra citato prevede il trasferimento della soggettività passiva in capo al locatario anche nel caso di beni non costruiti o in corso di costruzione che, come tali, non possono essere detenuti. Quindi, ciò che rileva non è la consegna del bene, ma la semplice stipula del contratto. Pertanto alla luce di quanto espresso dal collegio giudicante, il pagamento dell’imposta è a carico del soggetto che risulti titolare dell’immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Dott. Giancarlo Zeccherini
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