Unità immobiliari fatiscenti aumentano per non pagare l’ IMU
Dalle statistiche catastali 2017 pubblicate in questi giorni emerge un dato preoccupante ed allarmante dal 2011 al 2017 gli immobili fatiscenti accatastati come F/2 sono quasi raddoppiati con un aumento del +87%. La lettura di questi di questi numeri confermano e certificano come il nostro mercato degli immobili sia ancora in crisi, in secondo luogo che la proprietà non sono in grado di far fronte alle spese mantenimento e alla tassazione IMU sugli immobili.
E’ opportuno richiamare alcuni orientamenti giurisprudenziali della suprema corte la quale afferma come primo principio che i fabbricati accatastati in categoria F/2 posti in stato di degrado tale da comportare l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio, ed è per tale ragione che questi sono iscritti senza una rendita catastale. Secondo principio: la mancata imposizione ICI/IMU del fabbricato collabente non può essere recuperata dall’amministrazione prendendo a riferimento la base imponibile costituita al valore venale dell’area sulla quale esso insiste, posto che la legge prevede l’imposizione ICI/IMU dell’area edificabile, non anche di quella già edificabile.
Oggi la Corte ribadisce una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, come già presente nella sentenza n. 17815/2017 della stessa Corte con il seguente principio di diritto: in tema di Imposta Comunale sugli Immobili, il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2) oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è tassabile come tale, fino al subentro della tassazione del fabbricato ricostruito. Questo pronunciamento porta certamente chiarezza nell’applicazione del tributo.
L’aumento degli edifici collabenti ( F/2 ) viene interpretata come la conseguenza della crisi economica che ha portato alla difficoltà ad eseguire opere di manutenzione negli edifici con conseguente decadimento delle condizioni degli stabili; in modo che i proprietari effettuano una nuova variazione catastale denunciando l’edificio nella categoria F/2 con il conseguente esonero dell’IMU come affermato dalla suprema Corte. I dati nella nostra regione riportano che nel 2011 le unità collabente erano 278.121 con un aumento costante ad arrivare nel 2017 a 520.591 F/2; analizzando alcune province: a Forlì nel 2011 venivano accatastati 1819 F/2 mentre nel 2017 ne venivano accatastati 3373; a Rimini nel 2011 venivano accatastati 461 F/2 mentre nel 2016 ne venivano accatastati 1401; nel 2017 un crollo e si ritornava ai 700 immobili F/2.
In conclusione questi dati portano ad intravedere un minor gettito delle entrate tributarie nei Comuni, gli stessi devono dotarsi di sistemi di organizzazione del DATO Comunale che permetta di fornire informazioni certe in merito agli immobili riferiti ad uno specifico soggetto, conoscere l’importo tributario che il contribuente è tenuto a versare e le eventuali azioni di riscossione da intraprendere. In modo che il Comune abbia un controllo preciso sui contribuenti da assoggettare al pagamento dei tributi così come pure per gli immobili tassabili e le discordanze del dovuto con il versato.
La gestione dinamica ed integrata dei dati permette al Comune di conoscere e gestire tempestivamente le eventuali azioni di evasione e programmare la fiscalità comunale con una conoscenza puntuale della base imponibile; inoltre il Comune avrà una fiscalità più equa altrimenti l’imposta IMU viene pagata principalmente dagli immobili iscritti nelle categorie A1, A8, A9. L’Ente locale inoltre deve necessariamente dotarsi di una struttura formata e professionalmente preparata perché oggi a fronte di una carenza della pubblica amministrazione il singolo contribuente ed in particolare di svolge attività commerciale/industriale individua soluzioni mediante una attività autonoma.
Dott. Giancarlo Zeccherini
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