Aree con limitazioni pubbliche non incidono sull’edificabilità, sono quindi soggette a IMU e TASI
Le aree soggette a vincoli pubblici come aree destinate a verde pubblico, aree soggette a vincolo idrogeologico non sono esonerate dal pagamento di ICI, IMU e TASI.
Tali vincoli non incidono sull’edificabilità delle aree interessate, ma solo sul loro valore di mercato, che deve essere ridotto. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 18429 del 12/07/2018.
Il fatto di specie: il contribuente aveva proposto opposizione innanzi alla CTP di Alessandria contro gli avvisi di accertamento ICI adottati dal Comune per gli anni 2002; 2003 e 2004, con i quali era stato rideterminato il tributo dovuto dal ricorrente in relazione ai terreni rientranti tra le aree fabbricabili del Comune e dallo stesso dichiarati come agricoli, con richiesta di annullamento degli atti impugnati, sostenendo la illegittimità ed infondatezza dal momento che i terreni oggetto di accertamento erano gravati da vincolo di inedificabilità disposto dallo stesso Comune.
La CTP accoglieva la domanda del contribuente, la CTR respingeva l’appello del Comune, il quale proponeva ricorso per cassazione. I giudici di legittimità hanno ritenuto il ricorso proposto dal Comune fondato: la CTR ha ritenuto insussistente “la possibilità edificatoria” dei terreni perché oggetto di un vincolo di inedificabilità per ragioni geologiche, né si può ritenere che il vincolo geologico abbia costituito un mero impedimento temporaneo e provvisorio, agevolmente rimuovibile, anche ad opera di privati. Né prova il fatto che solo il Comune ebbe a rimuoverlo ma solo nel 2005, come precisa la CTR nella sentenza impugnata “….i terreni oggetto di accertamento ICI, sebbene fossero inseriti nel P.R.G.C. tra le aree destinate ad insediamento, alcuna potenzialità edificatoria perché gravati dal suddetto vincolo idrogeologico”. Il Comune nel proprio ricorso censura di falsa applicazione dell’art. 5 d. lgs. n. 504/92 e dell’art.2, comma 1, lett b), stesso decreto, così come interpretato dal d.l. n. 203/2005, conv. dalla l. 248/2005, così come richiamate “le possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti della indennità di espropriazione per pubblica utilità“.
La sentenza impugnata non è in linea con le recenti decisioni della Corte, secondo la quale “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di area edificabile non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l’edificabilità del suolo, giacchè tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile”.
In questo senso, quindi al CTR ha errato nel ritenere che i vincoli idrogeologici o di verde pubblico avessero in concreto posto nel nulla il regime di edificabilità di cui allo strumento urbanistico generale. Nel caso in esame, alla stessa stregua di quanto affermato di recente dalla Corte la edificabilità delle aree, terreni, inserite come tali nello strumento urbanistico, è rimasta anche in presenza dei vincoli pubblicistici, fatta salva la rilevanza di questi vincoli non sull’edificabilità in sé ma sul minor valore di mercato delle aree vincolate. L’orientamento della Corte ha evidenziato dei contrasti, infatti la Cassazione con ordinanza 10231 del 27.04.2018 ha affermato un principio diverso rispetto a quello contenuto nell’ordinanza 18429; dove si sostiene che le aree destinate a spazi pubblici per parchi, giochi e sport, hanno un vincolo di destinazione che impedisce ai privati di potere edificare e, pertanto non possono essere assoggettate al pagamento delle imposte locali. Precisando che deve negarsi la natura edificabile delle aree, come quella del caso di specie.
Con l’ordinanza 7849/2018 si è espressa in senso che le aree edificabili d’interesse pubblico o destinate dal PRG a servizi pubblici sono soggette al pagamento dell’ ICI; tuttavia in presenza di vincoli che gravano sull’area il contribuente è tenuto a pagare le imposte locali su un valore dell’immobile notevolmente ridotto. Le divergenti opinioni all’interno della Corte durano da tempo, sarebbe opportuno che della questione venissero investite le sezioni unite della Corte, per porre fine a questo balletto di pronunce tra loro contrastanti.
Giancarlo Zeccherini
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